Tahliye Davası Nedir, Nasıl Açılır?

Tahliye davası, bir kira ilişkisinin sonucu olarak karşılaştığımız bir dava türüdür. Kira ilişkisi ise, asıl olarak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş; kişiler hukuki olarak uyuşmazlıklarını bu yasada yer alan hükümlere göre mahkemeye taşımıştır.

Kira ilişkisine ve sözleşmesine ilişkin detaylar, Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesi ve devamında düzenlenmiş bulunmaktadır.

Buna kanuna göre, “kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

 Bu sözleşme, taraflar arasında belirli bir süreye bağlı kılınabileceği gibi, süresiz olarak da yürürlüğe konulabilir.

Eğer sözleşmenin hükümlerinin ifa edilmesi açısından taraflardan biri sorun yaşarsa, bu uyuşmazlık mutlaka mahkemeye götürülmelidir.

Örneğin, kiracının kiralamış olduğu konutu terk etmek istemeyişi ve ev sahibinin de hukuken haklı sebeplere sahip olması durumunda, bir “ tahliye davası” açılması söz konusu olacaktır.

Ancak, bu konuda uzman bir avukata vekalet verilmesi, birçok sorunun da kolaylıkla çözümünü beraberinde getirecektir; bu nedenle, kiracı tahliye avukatı ile bir tahliye süreci tavsiye edilir. İşi, “işin uzmanının” yapması en sağlıklı olanıdır.

Bilindiği gibi, ülkemizde hızla gelişmekte olan inşaat sektörü; kişilerin konutlarla arasının da sıcak olmasını sağlamaktadır. Yani, mülkiyet hukuku, kira hukuku avukatı ve hukuk dalları artık eskiye göre daha revaçtadır. Bu nedenle, “kira hukukunun” üzerinde ayrı bir özenle duracağız.

Tahliye davalarının tümünün, yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesine açılacağını belirterek, bu bölümü sonlandıralım.

Tahliye Davası Şu Durumlarda Açılabilir:

• Kira bedelinin ödenmesinde kiracının temerrüde düşmesi durumunda, yani kira bedelini zamanında ödememiş olması durumunda, kiralayan kişi tahliye davası açabilir.

Bu duruma göre kiracının “kira sözleşmesi” gereğince doğan kira borcunu ödememesi/geç ödemesi hallerinde ortaya çıkan “temerrüt” durumudur. Sözünü ettiğimiz temerrüt durumunda, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı hükümleri kapsamında uygulanan kira alacağı nedeniyle tahliye talepli icra takibi gündeme gelecektir. Bu nedenle kiralayan, icra dairesine başvurarak, kiracıya tebliğ edilmesi üzere bir ödeme emri çıkarır.

Bu emre göre, kiracının 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesi istenir. Kiracının söz konusu emre 7 gün içerisinde itiraz etmeye hakkı vardır. Eğer itiraz etmez, ya da itirazı ret olunursa, 30 gün dolduğunda halen kira bedeli ödenmemişse, artık yetkili mahkemeye başvurularak tahliye davası açılır.

Eğer kiracının itirazı kabul edilirse, tahliye davası açılamaz.

30 gün içerisinde kiracının birikmiş kira bedellerini tüm gereklere uygun olarak ödemesi durumunda, kiralayan kişinin artık “kira bedelinin temerrüdü” sebebine dayanarak tahliye davası açması olanaksızdır. Ancak, aynı kira yılı içerisinde tekrar temerrüt hali gerçekleşirse o zaman tahliye davası açılabilir.

Belirtelim ki, bu davanın açılabilmesi için, yani yargılama aşamasına gelinebilmesi için, kiralayanın kiracıya en az iki defa ihtarname çekmiş olması gerekir.

• Türk Borçlar Kanunu kapsamına alınan genel tahliye sebeplerine dayanılarak tahliye davası açılabilir.

Güncel hukuktaki gelişmelere göre, yukarıda yazdığımız sebebin dışında, öncelikle ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek için, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili (md.299 ve devamı) maddelerince ortaya konan HAKLI SEBEPLERE ihtiyacı vardır. Bunlar:

 -Mal sahibinin veya ailesinden bir ferdin söz konusu taşınmaza olan haklı ihtiyacı, (kiralananın konut ya da iş yeri olarak kullanılma ihtiyacı, ya da yeni malikin buraya konut/iş yeri olarak ihtiyaç duyması gibi)

-Taşınmazın yeniden inşa ya da imar edilmesi, tadilata sokulma zorunluluğu,

-Kiracının kiralayana bir “tahliye taahhüdü” vermiş olması, (Kiracının belirli bir tarih için kiralayana karşı kayıtsız ve şartsız olarak kiralanan şeyi tahliye edeceğine dair taahhütte bulunmasıdır. Yazılı olması gerekir.)

-Kiracının aynı ilçe/belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunduğunun öğrenilmesi neticesinde mal sahibinin iyi niyete dayanan bir tahliye talebinde bulunmasıdır.